Quelles obligations pour les parties au contrat de bail commercial\u00a0?<\/u><\/h2>\n
Comme dans tout contrat synallagmatique, les parties au contrat de bail commercial supportent chacune des obligations essentielles auxquelles elles ne peuvent, en principe, pas se soustraire\u00a0:<\/p>\n
- \n
- concernant le bailleur, il supporte principalement l\u2019obligation de d\u00e9livrer au locataire un local conforme \u00e0 la destination pr\u00e9vue au contrat ;<\/li>\n
- concernant le locataire, il supporte in\u00e9vitablement l\u2019obligation de payer le loyer au terme convenu.<\/li>\n<\/ul>\n
Un \u00e9quilibre boulevers\u00e9 par la crise sanitaire<\/u><\/h2>\n
Or, depuis mars 2020, d\u00e9but de la crise sanitaire, nombreux sont les commer\u00e7ants qui ont rencontr\u00e9 des difficult\u00e9s pour honorer leur obligation de paiement du loyer. Ont particuli\u00e8rement \u00e9t\u00e9 expos\u00e9s les exploitants d\u2019activit\u00e9s consid\u00e9r\u00e9es comme \u00e9tant \u00ab\u00a0non essentielles\u00a0\u00bb, ayant subi successivement fermetures administratives et restrictions s\u00e9v\u00e8res \u00e0 l\u2019accueil du public. A titre d\u2019exemples, peuvent notamment \u00eatre cit\u00e9s\u00a0: les exploitants de caf\u00e9s, bars, restaurants, discoth\u00e8ques, cin\u00e9mas, mus\u00e9es, complexes sportifs.<\/p>\n
Dans ce contexte in\u00e9dit, nombreux sont les locataires qui ont cess\u00e9 de payer leur loyer, estimant que l\u2019\u00e9quilibre contractuel \u00e9tait rompu en raison des restrictions impos\u00e9es \u00e0 l\u2019exploitation de leurs commerces.<\/p>\n
Ainsi, durant ces deux derni\u00e8res ann\u00e9es, la question du maintien l\u2019obligation de payer les loyers pendant les p\u00e9riodes concern\u00e9es par les mesures restrictives, s\u2019est pos\u00e9e \u00e0 plusieurs reprises devant les juridictions.<\/p>\n
La solution retenue par les juridictions luxembourgeoises<\/u><\/h2>\n
Compte tenu du caract\u00e8re r\u00e9cent de la question, l\u2019on ne peut pas encore affirmer que le Luxembourg dispose d\u2019une jurisprudence constante en la mati\u00e8re. Toutefois, apr\u00e8s quelques d\u00e9cisions \u00e9parses des tribunaux de paix ayant retenu des solutions divergentes, le Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg (juridiction d\u2019appel en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer) semble se positionner en faveur du maintien de cette obligation pour les locataires.<\/p>\n
Pour tenter de se d\u00e9lier de cette obligation, les locataires invoquaient essentiellement des fondements de quatre ordres\u00a0:<\/p>\n
- \n
- \n
La force majeure\u00a0:<\/em><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n
De nombreux locataires faisant l\u2019objet de mesures de recouvrement forc\u00e9s des loyers ont invoqu\u00e9 la crise sanitaire comme \u00e9v\u00e8nement de force majeure (c\u2019est-\u00e0-dire un \u00e9l\u00e9ment ext\u00e9rieur, impr\u00e9visible et irr\u00e9sistible), les emp\u00eachant d\u2019ex\u00e9cuter leur obligation contractuelle de paiement.<\/p>\n
Les juridictions luxembourgeoises ont syst\u00e9matiquement rejet\u00e9 ce fondement, en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 une jurisprudence bien install\u00e9e selon laquelle la force majeure ne saurait permettre \u00e0 un d\u00e9biteur d\u2019\u00e9chapper \u00e0 une obligation de payer. L\u2019argent \u00e9tant par nature fongible, l\u2019obligation de payer n\u2019est jamais \u00e0 consid\u00e9rer comme \u00e9tant insurmontable[1]<\/a><\/strong>.<\/p>\n
- \n
- \n
L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution :<\/em><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Ce moyen visait \u00e0 invoquer qu\u2019en raison des mesures gouvernementales, les bailleurs s\u2019\u00e9taient finalement trouv\u00e9s en violation de leur propre obligation de d\u00e9livrance des locaux. Face \u00e0 cette \u00ab\u00a0inex\u00e9cution\u00a0\u00bb de la part des bailleurs, les locataires s\u2019estimaient lib\u00e9r\u00e9s de leur obligation corr\u00e9lative de paiement du loyer.<\/p>\n
Ce moyen n\u2019a toutefois jamais \u00e9t\u00e9 accueilli par les juridictions luxembourgeoises qui ont retenu (i) tant\u00f4t qu\u2019il n\u2019y avait aucune inex\u00e9cution de l\u2019obligation de d\u00e9livrance d\u00e8s lors que les locataires n\u2019avaient jamais \u00e9t\u00e9 priv\u00e9s de l\u2019acc\u00e8s aux locaux[2]<\/strong><\/a>, et (ii) tant\u00f4t que, m\u00eame \u00e0 supposer qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une inex\u00e9cution de l\u2019obligation de d\u00e9livrance, la crise sanitaire constituait, \u00e0 l\u2019\u00e9gard des bailleurs, un \u00e9v\u00e8nement de force majeure les exon\u00e9rant de toute responsabilit\u00e9[3]<\/strong><\/a>.<\/p>\n
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- \n
La perte de l\u2019objet lou\u00e9\u00a0:<\/em><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Les locataires ont ici invoqu\u00e9 que les mesures gouvernementales avaient provoqu\u00e9 une perte \u00ab\u00a0juridique\u00a0\u00bb des locaux lou\u00e9s. Cette perte devait entrainer, selon eux, la suspension de l\u2019obligation de payer le loyer.<\/p>\n
Plusieurs d\u00e9cisions du Tribunal de Paix de Luxembourg ont fait droit \u00e0 ce moyen pour lib\u00e9rer les locataires des arri\u00e9r\u00e9s de loyers, retenant qu\u2019 \u00ab\u00a0en cas de perte juridique temporaire des lieux lou\u00e9s, le locataire se trouve \u00e9galement temporairement d\u00e9li\u00e9 de ses propres obligations envers le bailleur, dont notamment le paiement du loyer (et les autres charges) inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019exploitation des lieux\u00a0[4]<\/strong><\/a>\u00bb. <\/em><\/p>\n
Le Tribunal d\u2019arrondissement n\u2019a toutefois pas suivi cette analyse. La juridiction d\u2019appel a en effet retenu qu\u2019il n\u2019y avait pas eu de perte juridique de l\u2019objet du bail, d\u00e8s lors que ce n\u2019\u00e9tait pas le local en tant que tel, mais plut\u00f4t l\u2019activit\u00e9 y exploit\u00e9e qui \u00e9tait affect\u00e9e par les mesures gouvernementales. Ainsi, ce moyen ne permet pas non plus au locataire d\u2019\u00e9chapper \u00e0 son obligation de paiement[5]<\/strong><\/a>.<\/p>\n
Nous relevons par ailleurs que la th\u00e9orie de la perte juridique semble d\u00e9finitivement \u00e9cart\u00e9e par les juridictions luxembourgeoises qui viennent encore de la rejeter dans une d\u00e9cision du 13 juillet 2022[6]<\/strong><\/a>.<\/p>\n
- \n
- \n
L\u2019\u00e9quit\u00e9 et la bonne foi contractuelle\u00a0:<\/em><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n
C\u2019est finalement sur le terrain de la bonne foi que s\u2019est positionn\u00e9 le Tribunal d\u2019arrondissement pour prendre en consid\u00e9ration les difficult\u00e9s effectivement rencontr\u00e9es par les locataires.<\/p>\n
A plusieurs reprises, le Tribunal d\u2019arrondissement a relev\u00e9 que la situation de pand\u00e9mie n\u2019\u00e9tant imputable ni aux bailleurs ni aux locataires, les cons\u00e9quences dommageables en r\u00e9sultant ne pouvaient \u00eatre support\u00e9es enti\u00e8rement par l\u2019un ou l\u2019autre. Le Tribunal a n\u00e9anmoins poursuivi en retenant que le principe de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions devait amener le bailleur \u00e0 se montrer compr\u00e9hensif en cas de d\u00e9s\u00e9quilibre radical, et \u00e0 consentir \u00e0 une r\u00e9duction du loyer pour les p\u00e9riodes concern\u00e9es[7]<\/strong><\/a>.<\/p>\n
Les tribunaux luxembourgeois se positionnent donc, pour le moment, en faveur du maintien de l\u2019obligation de paiement, mais avec une r\u00e9serve toutefois\u00a0: la bonne foi contractuelle devant amener le bailleur \u00e0 consentir \u00e0 une diminution du loyer.<\/p>\n
Nous rel\u00e8verons qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une application en demi-teinte de la th\u00e9orie juridique de l\u2019impr\u00e9vision[8]<\/a><\/strong>, qui, \u00e0 l\u2019heure actuelle, n\u2019est pourtant pas consacr\u00e9e par le droit luxembourgeois.<\/p>\n
La Cour de cassation fran\u00e7aise vient de trancher en faveur des bailleurs <\/u><\/h2>\n
Dans trois arr\u00eats rendus le 30 juin 2022[9]<\/strong><\/a>, la Cour de cassation fran\u00e7aise a confirm\u00e9 le maintien de l\u2019obligation de payer les loyers pour les p\u00e9riodes vis\u00e9es par les restrictions gouvernementales.<\/p>\n
Alors que les fondements invoqu\u00e9s devant les juridictions fran\u00e7aises \u00e9taient sensiblement similaires \u00e0 ceux repris ci-avant, la Cour de cassation a retenu\u00a0:<\/p>\n
- \n
- que les locataires n\u2019\u00e9taient pas fond\u00e9s \u00e0 invoquer, \u00e0 leur profit, la force majeures\u00a0;<\/li>\n
- que les mesures restrictives impos\u00e9es ne constituaient pas, pour le bailleur, une inex\u00e9cution de l\u2019obligation de d\u00e9livrance (\u00e9cartant ainsi le moyen de l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution);<\/li>\n
- que les mesures gouvernementales ne sauraient \u00eatre assimil\u00e9s \u00e0 une perte juridique de l\u2018objet lou\u00e9\u00a0;<\/li>\n
- enfin, que le bailleur qui proposait de diff\u00e9rer le paiement, avait suffisamment manifest\u00e9 sa bonne foi.<\/li>\n<\/ul>\n
A notre connaissance, la Cour de cassation luxembourgeoise n\u2019a pas statu\u00e9 sur les m\u00eames questions.<\/p>\n
Quel impact sur les litiges en cours\u00a0?<\/u><\/h2>\n
Les d\u00e9cisions qui viennent d\u2019\u00eatre rendues par la Cour de cassation fran\u00e7aise viennent confirmer l\u2019analyse retenue par les Tribunaux luxembourgeois, en se positionnant en faveur du maintien de l\u2019obligation de paiement, sous r\u00e9serve du principe de bonne foi.<\/p>\n
L\u2019analyse de ces d\u00e9cisions laisse toutefois appara\u00eetre une application de ce principe plus stricte par les juridictions luxembourgeoises, qui ont impos\u00e9 aux bailleurs une diminution des loyers, tandis que les juridictions fran\u00e7aises se contentent de valider une proposition de paiement diff\u00e9r\u00e9.<\/p>\n
En tous les cas, le principe de bonne foi dans l\u2019ex\u00e9cution du contrat restera \u00e0 analyser au cas par cas, en fonction des circonstances r\u00e9elles de chaque affaire, et selon nous, particuli\u00e8rement de la nature du commerce exploit\u00e9 dans le local lou\u00e9.<\/p>\n
Pour le moment, n\u00e9gociations et concessions r\u00e9ciproques semblent \u00eatre la voie \u00e0 privil\u00e9gier pour r\u00e9soudre ce type de litiges.<\/p>\n
Article r\u00e9dig\u00e9 par Me Elodie Rousseau<\/strong> \u2013 Avocat \u00e0 la Cour chez Brucher Thieltgen and Partners.<\/p>\n
[1]<\/a> JPL, 14 janvier 2021, n\u00b0 124\/21\u00a0; TAL, 14, 8 d\u00e9cembre 2021, TAL-2021-03756 (citant\u00a0: Cass. fr., 16 septembre 2014, n\u00b0 13-20.306 ; TAL, 8 d\u00e9cembre 2020, n\u00b0 TAL-2020-03617). [2]<\/a> \u00a0JPL, 14 janvier 2021, n\u00b0 124\/21\u00a0; TAL, 14, 8 d\u00e9cembre 2021, TAL-2021-03756 [3]<\/a> JPL 21 janvier 2021, n\u00b0 201\/2021\u00a0; JPL, 29 juillet 2020, n\u00b0 2051\/20. [4]<\/a> JPL, 13 janvier 2021, n\u00b0 94\/21 ; JPL, 14 janvier 2021 n\u00b0 124\/21\u00a0; JPL, 4 f\u00e9vrier 2021, n\u00b0 376\/21. [5]<\/a> TAL, 14, 30 mars 2021, n\u00b0 TAL-2020-09641\u00a0; TAL, 11 mai 2021, n\u00b0 TAL-2020-003621\u00a0; TAL, 14, 28 juin 2021, r\u00f4les TAL-2021-02457 et TAL-2021-02480\u00a0; TAL, 14, 12 juillet 2021, r\u00f4le TAL-2021-03029\u00a0; TAL, 14, 8 d\u00e9cembre 2021, r\u00f4le TAL-2021-03756\u00a0; TAL, 14, 22 d\u00e9cembre 2021, r\u00f4le TAL-2021-06238\u00a0; TAL, 14, 13 juillet 2022, r\u00f4le TAL-2022-03402. [6]<\/a> TAL, 14, 13 juillet 2022, r\u00f4le TAL-2022-03402. [7]<\/a> TAL, 14, 28 juin 2021, r\u00f4les TAL-2021-02457 et TAL-2021-02480\u00a0; TAL, 14, 8 d\u00e9cembre 2021, r\u00f4le TAL-2021-03756 [8]<\/a> Il s\u2019agit d\u2019une th\u00e9orie juridique permettant \u00e0 une partie \u00e0 un contrat, d\u2019en ren\u00e9gocier les termes lorsque des circonstances, qui n\u2019\u00e9taient pas pr\u00e9visibles au moment de sa conclusion, en bouleversent l\u2019\u00e9quilibre et l\u2019\u00e9conomie. Cette th\u00e9orie n\u2019est pas consacr\u00e9e par le droit luxembourgeois (ni par le Code civil, ni par la jurisprudence). [9]<\/a> Cour de cassation fran\u00e7aise, Chambre civile, 3, 30 juin 2022, 21.20-190\u00a0; Cour de cassation fran\u00e7aise, Chambre civile, 3, 30 juin 2022, \u00a021-20.127\u00a0; Cour de cassation fran\u00e7aise, Chambre civile, 3, 30 juin 2022, 21-19.889<\/p>\n<\/div>
Pour plus d\u2019informations<\/strong><\/p>\n
N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter en particulier\u00a0:<\/p>\n<\/div>
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<\/p>\nMe Elodie Rousseau – Avocat \u00e0 la Cour <\/strong><\/p>\n
elodie.rousseau@brucherlaw.lu<\/a><\/p>\n<\/div>
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