{"id":3830,"date":"2023-11-20T11:50:26","date_gmt":"2023-11-20T10:50:26","guid":{"rendered":"https:\/\/brucherlaw.lu\/?p=3830"},"modified":"2024-01-26T08:28:28","modified_gmt":"2024-01-26T07:28:28","slug":"avez-vous-bien-lu-votre-contrat-vefa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brucherlaw.lu\/fr\/non-classifiee\/avez-vous-bien-lu-votre-contrat-vefa\/","title":{"rendered":"Avez-vous bien lu votre contrat de VEFA?"},"content":{"rendered":"

Si les ventes immobili\u00e8res sur plan restent le produit le plus demand\u00e9 au Luxembourg, leur croissance tend \u00e0 ralentir. Ce type de ventes s\u2019accompagne en effet d\u2019interrogations sur les co\u00fbts, les d\u00e9lais et les garanties offertes aux acheteurs. Pour \u00e9viter les mauvaises surprises ainsi que les surplus de paiements, il est important pour ces derniers d\u2019\u00eatre conseill\u00e9 d\u00e8s la phase de r\u00e9daction du contrat.<\/strong><\/p>\n

La Vefa (ou vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement), r\u00e9glement\u00e9e par le Code civil, d\u00e9signe l\u2019achat aupr\u00e8s d\u2019un promoteur d\u2019un appartement ou d\u2019une maison dont la construction n\u2019est pas achev\u00e9e au moment de la construction. \u00abIl s\u2019agit d\u2019un contrat par lequel le vendeur transf\u00e8re \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur ses droits sur le sol ainsi que la propri\u00e9t\u00e9 des constructions existantes. Ce dernier devient propri\u00e9taire du bien immobilier au fur et \u00e0 mesure de sa construction et est tenu d\u2019en payer le prix selon l\u2019avancement des travaux\u00bb, pr\u00e9cise Marie Bena, Partner au sein du cabinet Brucher Thieltgen & Partners. Le vendeur est quant \u00e0 lui oblig\u00e9 de b\u00e2tir l\u2019immeuble dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 et conserve les pouvoirs de ma\u00eetre d\u2019ouvrage jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9ception des travaux.<\/p>\n

La fin des Vefa?<\/h2>\n

Au Luxembourg, ce mode de vente est r\u00e9pandu, car les logements neufs restent majoritaires sur le march\u00e9 immobilier. Or, ce dernier connait aujourd\u2019hui un ralentissement. \u00abLes r\u00e9centes faillites d\u2019importants promoteurs ont mis en \u00e9vidence plusieurs questions relatives \u00e0 la Vefa. Non seulement en ce qui concerne les modalit\u00e9s de conclusions de ces ventes, mais aussi les garanties offertes aux acqu\u00e9reurs, qui n\u2019ont pas n\u00e9cessairement pris le temps de lire attentivement le contrat au moment de sa conclusion. Ces derniers se retrouvent avec des biens inachev\u00e9s, des retards de livraison et des co\u00fbts de construction en hausse en raison de l\u2019inflation du prix des mat\u00e9riaux.\u00bb Pour ces acheteurs, il est \u00e9galement plus difficile d\u2019emprunter en raison de la hausse des taux.<\/p>\n

Un contrat \u00e0 \u00e9tudier scrupuleusement<\/h2>\n

Pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d\u2019un contrat de r\u00e9servation s\u2019accompagnant du versement d\u2019un acompte (en principe) rembours\u00e9 si le projet ne voit pas le jour, le contrat de Vefa est quant \u00e0 lui un acte notari\u00e9 et donc r\u00e9glement\u00e9. \u00abIl n\u2019est conclu que si les autorisations administratives sont acquises et doit \u00eatre accompagn\u00e9 des plans et du cahier des charges. Il doit mentionner obligatoirement la description de l\u2019immeuble, le prix, les modalit\u00e9s de paiement et leur \u00e9ventuellement r\u00e9vision, le d\u00e9lai de livraison et les garanties accord\u00e9es \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. Si ces mentions ne figurent pas dans l\u2019acte, ce dernier peut \u00eatre annul\u00e9 \u00e0 la condition que le bien ne soit pas achev\u00e9\u00bb.<\/p>\n

Le paiement est l\u2019un des points majeurs en mati\u00e8re de vente d\u2019immeuble. G\u00e9n\u00e9ralement, la totalit\u00e9 du montant est vers\u00e9e au moment de la vente, autrement dit de la signature du contrat. Dans le cadre d\u2019une Vefa, l\u2019acqu\u00e9reur est tenu de payer le prix convenu au fur et \u00e0 mesure de la construction. \u00abLe paiement est donc r\u00e9alis\u00e9 par tranches, avec des versements plafonn\u00e9s selon les \u00e9tapes d\u2019avancement. Deux obligations sont \u00e0 souligner. Le promoteur ne peut en aucun cas exiger une r\u00e9mun\u00e9ration pour des travaux non encore ex\u00e9cut\u00e9s, il s\u2019agit d\u2019une infraction p\u00e9nale. Les versements effectu\u00e9s par l\u2019acheteur ne peuvent donc d\u00e9passer la valeur des constructions termin\u00e9es\u00bb. De son c\u00f4t\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 payer les tranches relatives aux travaux termin\u00e9s.<\/p>\n

Offrir des garanties aux futurs propri\u00e9taires<\/h2>\n

Les promoteurs ont \u00e9galement obligation dans le cadre du contrat de Vefa de fournir des garanties qui prot\u00e8gent les acheteurs. \u00c0 commencer par celle d\u2019ach\u00e8vement. \u00abLorsque l\u2019entrepreneur n\u2019est plus en mesure de terminer le chantier, le garant va payer ou mettre \u00e0 disposition des acqu\u00e9reurs les sommes n\u00e9cessaires pour terminer les travaux. Ces derniers devront bien s\u00fbr payer les tranches restantes et celles d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9es pour les t\u00e2ches non r\u00e9alis\u00e9es.\u00bb La garantie d\u2019ach\u00e8vement a toutefois des limites: elle permet seulement d\u2019achever ce qui est convenu dans le cahier des charges et ne couvre donc pas les travaux suppl\u00e9mentaires command\u00e9s par les acheteurs.<\/p>\n

La garantie de remboursement est quant \u00e0 elle mise en \u0153uvre en cas de r\u00e9siliation de contrat, devant notaire mais le plus souvent judiciairement. L\u2019acqu\u00e9reur ne sera verra toutefois rembours\u00e9 que des sommes correspondants aux travaux tels que pr\u00e9vus dans le cahier des charges, \u00e0 l\u2019exclusion des travaux suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Conseiller et soutenir les acheteurs<\/h2>\n

Face \u00e0 ces situations complexes, le cabinet Brucher Thieltgen & Partners intervient \u00e0 deux niveaux en assistant et conseillant tout d\u2019abord les acqu\u00e9reurs dans la n\u00e9gociation du contrat de Vefa et le suivi du dossier. Il intervient \u00e9galement en cas de contentieux. \u00abUn sujet r\u00e9current concerne le solde restant de 5% du prix global, \u00e0 verser lorsque l\u2019immeuble est habitable. L\u2019acheteur peut normalement les consigner s\u2019il n\u2019est pas satisfait des travaux lors du constat d\u2019ach\u00e8vement, en attendant la mise en conformit\u00e9 par le vendeur. Certains promoteurs ont \u00e0 plusieurs reprises conditionn\u00e9 la remise des cl\u00e9s aux acheteurs, pourtant propri\u00e9taires de l\u2019immeuble, au paiement de cette derni\u00e8re tranche. Or, si la totalit\u00e9 est pay\u00e9e, ces derniers ne disposent plus de moyen de pression\u00bb, conclut Marie Bena.<\/p>\n

Pour plus d\u2019information n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter en particulier :<\/p>\n

\"Marie<\/p>\n

Me Marie Bena \u2013 Avocat \u00e0 la Cour<\/strong><\/p>\n

marie.bena@brucherlaw.lu\u00a0<\/a><\/p>\n

[Article cr\u00e9\u00e9 en partenariat avec\u00a0Paperjam<\/strong><\/a>]<\/p>\n<\/div><\/div>