Si les ventes immobilières sur plan restent le produit le plus demandé au Luxembourg, leur croissance tend à ralentir. Ce type de ventes s’accompagne en effet d’interrogations sur les coûts, les délais et les garanties offertes aux acheteurs. Pour éviter les mauvaises surprises ainsi que les surplus de paiements, il est important pour ces derniers d’être conseillé dès la phase de rédaction du contrat.
La Vefa (ou vente en l’état futur d’achèvement), réglementée par le Code civil, désigne l’achat auprès d’un promoteur d’un appartement ou d’une maison dont la construction n’est pas achevée au moment de la construction. «Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur transfère à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Ce dernier devient propriétaire du bien immobilier au fur et à mesure de sa construction et est tenu d’en payer le prix selon l’avancement des travaux», précise Marie Bena, Partner au sein du cabinet Brucher Thieltgen & Partners. Le vendeur est quant à lui obligé de bâtir l’immeuble dans un délai déterminé et conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
La fin des Vefa?
Au Luxembourg, ce mode de vente est répandu, car les logements neufs restent majoritaires sur le marché immobilier. Or, ce dernier connait aujourd’hui un ralentissement. «Les récentes faillites d’importants promoteurs ont mis en évidence plusieurs questions relatives à la Vefa. Non seulement en ce qui concerne les modalités de conclusions de ces ventes, mais aussi les garanties offertes aux acquéreurs, qui n’ont pas nécessairement pris le temps de lire attentivement le contrat au moment de sa conclusion. Ces derniers se retrouvent avec des biens inachevés, des retards de livraison et des coûts de construction en hausse en raison de l’inflation du prix des matériaux.» Pour ces acheteurs, il est également plus difficile d’emprunter en raison de la hausse des taux.
Un contrat à étudier scrupuleusement
Précédé d’un contrat de réservation s’accompagnant du versement d’un acompte (en principe) remboursé si le projet ne voit pas le jour, le contrat de Vefa est quant à lui un acte notarié et donc réglementé. «Il n’est conclu que si les autorisations administratives sont acquises et doit être accompagné des plans et du cahier des charges. Il doit mentionner obligatoirement la description de l’immeuble, le prix, les modalités de paiement et leur éventuellement révision, le délai de livraison et les garanties accordées à l’acquéreur. Si ces mentions ne figurent pas dans l’acte, ce dernier peut être annulé à la condition que le bien ne soit pas achevé».
Le paiement est l’un des points majeurs en matière de vente d’immeuble. Généralement, la totalité du montant est versée au moment de la vente, autrement dit de la signature du contrat. Dans le cadre d’une Vefa, l’acquéreur est tenu de payer le prix convenu au fur et à mesure de la construction. «Le paiement est donc réalisé par tranches, avec des versements plafonnés selon les étapes d’avancement. Deux obligations sont à souligner. Le promoteur ne peut en aucun cas exiger une rémunération pour des travaux non encore exécutés, il s’agit d’une infraction pénale. Les versements effectués par l’acheteur ne peuvent donc dépasser la valeur des constructions terminées». De son côté, l’acquéreur s’engage à payer les tranches relatives aux travaux terminés.
Offrir des garanties aux futurs propriétaires
Les promoteurs ont également obligation dans le cadre du contrat de Vefa de fournir des garanties qui protègent les acheteurs. À commencer par celle d’achèvement. «Lorsque l’entrepreneur n’est plus en mesure de terminer le chantier, le garant va payer ou mettre à disposition des acquéreurs les sommes nécessaires pour terminer les travaux. Ces derniers devront bien sûr payer les tranches restantes et celles déjà versées pour les tâches non réalisées.» La garantie d’achèvement a toutefois des limites: elle permet seulement d’achever ce qui est convenu dans le cahier des charges et ne couvre donc pas les travaux supplémentaires commandés par les acheteurs.
La garantie de remboursement est quant à elle mise en œuvre en cas de résiliation de contrat, devant notaire mais le plus souvent judiciairement. L’acquéreur ne sera verra toutefois remboursé que des sommes correspondants aux travaux tels que prévus dans le cahier des charges, à l’exclusion des travaux supplémentaires.
Conseiller et soutenir les acheteurs
Face à ces situations complexes, le cabinet Brucher Thieltgen & Partners intervient à deux niveaux en assistant et conseillant tout d’abord les acquéreurs dans la négociation du contrat de Vefa et le suivi du dossier. Il intervient également en cas de contentieux. «Un sujet récurrent concerne le solde restant de 5% du prix global, à verser lorsque l’immeuble est habitable. L’acheteur peut normalement les consigner s’il n’est pas satisfait des travaux lors du constat d’achèvement, en attendant la mise en conformité par le vendeur. Certains promoteurs ont à plusieurs reprises conditionné la remise des clés aux acheteurs, pourtant propriétaires de l’immeuble, au paiement de cette dernière tranche. Or, si la totalité est payée, ces derniers ne disposent plus de moyen de pression», conclut Marie Bena.
Pour plus d’information n’hésitez pas à contacter en particulier :
Me Marie Bena – Avocat à la Cour
[Article créé en partenariat avec Paperjam]